理想の間取りやデザインを自由に実現できる「注文住宅」。その家づくりを、土地探しから始めるというのは、まさに「何もない場所」から家を築き上げる、壮大で、心躍るプロジェクトです。
しかし、その第一歩を踏み出す上で、誰もが直面するのが、「お金」という、最も現実的で、そして最も大きな壁ではないでしょうか。
注文住宅の費用は、建物の価格だけで完結しません。土地の購入費用、そして登記費用や税金といった、様々な諸費用が加わります。この「総額」を、あらかじめ正確に把握しておかなければ、後から「こんなはずじゃなかった」と、資金計画が破綻してしまう、という最悪の事態にもなりかねません。
この記事では、そんな土地探しからの家づくりに、期待と不安を抱える皆様のために、家づくりのプロの視点から、「土地込みの注文住宅の費用相場」と、後悔しないための「賢い予算計画の立て方」を、最新の公的なデータを交えながら、徹底的に解説していきます。
土地代込みの注文住宅の費用の相場
まず、土地を購入して注文住宅を建てる場合、全国的にどれくらいの費用がかかっているのか、そのリアルな平均値を見てみましょう。 住宅金融支援機構が毎年公表している「フラット35利用者調査」は、その相場を知る上で、最も信頼性の高いデータソースです。
2022年度の調査によると、土地付注文住宅を建てた方の、全国の平均的な費用は、以下のようになっています。
- 建設費（建物代）：3,717.2万円
- 土地取得費（土地代）：1,499.5万円
- 総額：5,216.7万円
つまり、全国平均で見ると、土地込みの注文住宅を建てるためには、およそ5,200万円の資金が必要になる、ということが分かります。
もちろん、これはあくまで全国の平均値です。家を建てるエリアによって、特に土地の価格は大きく変動するため、総額も大きく変わってきます。例えば、同じ調査で首都圏に限定すると、
- 建設費（首都圏平均）：3,986.9万円
- 土地取得費（首都圏平均）：2,345.9万円
- 総額（首都圏平均）：6,332.8万円
となり、全国平均と比較して、総額で1,100万円以上も高くなるのです。家づくりを計画する際は、まずご自身が家を建てたいエリアの相場感を、正しく把握することが、全てのスタートとなります。
土地代・建築工事費用のバランス
上記のデータから見えてくる、もう一つの重要なポイントが、総費用に占める「土地代」と「建築工事費用」のバランスです。 全国平均では、総額約5,200万円のうち、建築費が約71%、土地代が約29%という割合になっています。 一方、首都圏では、総額約6,300万円のうち、建築費が約63%、土地代が約37%となり、土地代が占める割合が、より大きくなっていることが分かります。
家づくりの予算計画を立てる際には、この土地と建物の予算配分を、どの程度のバランスにするかが、非常に重要な戦略となります。一般的には、総予算のうち、土地にかけられる費用の上限を先に決め、残りの予算で、どのような家が建てられるかを考えていく、というアプローチが、現実的で失敗が少ないとされています。
土地代には何が含まれる？
一言で「土地代」といっても、そこには土地そのものの価格（売買代金）以外にも、様々な諸費用が含まれることを、忘れてはいけません。
- 仲介手数料: 不動産会社を通じて土地を購入した場合に支払う手数料。
- 印紙税: 土地の売買契約書に貼る印紙の代金。
- 登記費用: 土地の所有権を登記するための、司法書士への報酬や登録免許税。
- 不動産取得税: 土地を取得したことに対してかかる税金。
- 固定資産税・都市計画税の清算金: その年の固定資産税などを、売主と日割りで精算する費用。
これらの諸費用は、土地価格の約5%～10%程度が目安とされています。土地の予算を考える際には、こうした諸費用も、あらかじめ含めておく必要があります。
土地代を含めた注文住宅の予算の考え方
では、ご自身の家庭にとって、無理のない予算は、どのように考えれば良いのでしょうか。その最も基本的な考え方が、「現在の年収から、借入可能な住宅ローンの額を算出する」という方法です。
金融機関が住宅ローンを審査する際に用いる指標の一つに、「返済負担率」があります。これは、年収に占める、年間のローン返済額の割合のことで、一般的に、無理なく返済できるとされる返済負担率は、年収の20%～25%以内といわれています。
例えば、世帯年収が700万円のご家庭の場合、
700万円 × 25% = 175万円（年間の返済額上限）
175万円 ÷ 12ヶ月 = 約14.6万円（毎月の返済額上限）
となります。
この、毎月返済可能な金額を基準に、住宅ローンのシミュレーションサイトなどを利用して、現在の金利で、何年ローンを組むのかを入力すれば、おおよその借入可能額を算出することができます。 その借入可能額に、ご自身で用意できる自己資金（頭金）を加えたものが、家づくりにかけられる「総予算」の上限となります。
エリアごとの詳しい土地代の相場の調べ方
ご自身が家を建てたいと考えている、市区町村レベルでの、より詳細な土地の相場を調べるには、どうすれば良いのでしょうか。 その際に、非常に役立つのが、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」です。
このシステムでは、実際に行われた不動産の取引価格情報が、アンケート調査に基づいてデータベース化されており、誰でも無料で閲覧することができます。 地図上から、調べたいエリアを選択し、取引時期や、土地の面積などを指定して検索することで、「この地域では、最近、これくらいの広さの土地が、これくらいの価格で実際に取引されているのか」という、極めてリアルな相場情報を、ピンポイントで知ることが可能です。 土地探しを始める前に、このシステムを使って、希望エリアの相場感を、ぜひ一度ご自身で確認してみてください。
注文住宅で土地購入に利用できる融資の方法
土地と建物を、両方とも自己資金でまかなえるケースは稀です。ほとんどの場合、金融機関からの融資を利用することになりますが、土地購入と建物建築の費用を、どのように借り入れるかには、いくつかの方法があります。
住宅ローン
最も一般的なのが「住宅ローン」です。住宅ローンは、本来、完成した「住宅」を担保にして融資が実行されるものです。しかし、土地を購入して注文住宅を建てることが、建築会社の工事請負契約書などで明確になっていれば、その土地の購入費用も、住宅ローンに含めて借り入れることが可能です。金利が低く、返済期間も長く設定できるのが、最大のメリットです。
住宅ローン利用時の注意点
ただし、住宅ローンの利用には、一つ大きな注意点があります。それは、融資が実行される（お金が振り込まれる）タイミングが、原則として、建物が完成し、引き渡される時になる、という点です。 家づくりでは、土地の購入代金や、建築会社への着工金・中間金など、建物の完成前に、まとまった支払いが必要になる場面が何度かあります。住宅ローンの融資実行は、それらの支払いが全て終わった後になるため、それ以前に発生する費用は、基本的に自己資金で立て替えて支払うことが求められるのです。この、支払いタイミングのズレを埋めるために、次に紹介するローンが存在します。
土地先行融資
これは、住宅の完成前に、まず土地の購入資金だけを、住宅ローンとは別に先行して融資してもらう方法です。住宅ローンと同じ金融機関で組むのが一般的で、金利も住宅ローンと同程度の低金利で借りられることが多いです。ただし、取り扱っている金融機関が限られていたり、審査のハードルが少し高かったりする場合があります。
つなぎ融資
「つなぎ融資」は、住宅ローンが実行されるまでの間、土地の購入費用や、建物の着工金・中間金といった、先行して必要になる資金を、一時的に立て替えてくれる、短期的なローンのことです。 住宅ローンの契約が決定していることが前提となるため、審査は比較的通りやすいですが、金利が住宅ローンよりも高めに設定されており、利息の負担が発生します。また、融資手数料などの諸費用も別途必要になります。多くの金融機関で取り扱っており、注文住宅における資金繰りの方法としては、最も一般的な選択肢の一つです。
土地代込みで注文住宅を建てるときの予算計画のコツ
後悔しない家づくりを実現するためには、無理のない、賢い予算計画を立てることが、何よりも重要です。 まず、理想としては、家づくりにかかる総費用の、最低でも1割程度の自己資金（頭金）は、用意しておくことが望ましいです。頭金を多く入れることで、その分、住宅ローンの借入額を減らすことができ、月々の返済負担を軽減できます。また、金融機関からの信用も高まり、ローンの審査が有利に進むというメリットもあります。
そして、最も重要なのが、「家（建物）」と「土地」の予算配分を、明確に決めることです。土地の条件にこだわりすぎて、土地代に予算を使いすぎてしまうと、肝心の建物にかけられる費用が少なくなり、「理想の間取りが実現できない」「設備のグレードを、大幅に下げざるを得ない」といった、本末転倒な事態に陥ってしまいます。 「建物にこれだけはかけたいから、土地の予算はここまで」というように、ご家族にとっての優先順位を明確にし、バランスの取れた資金計画を立てることが、家づくり全体の満足度を高める鍵となります。
注文住宅を建てる土地の探し方
理想の家を建てるための、理想の土地は、どうやって探せば良いのでしょうか。
注文住宅の建築を依頼するハウスメーカーに探してもらう
家づくりを依頼したいと考えているハウスメーカーや工務店に、土地探しも併せてお願いする方法です。建築のプロの視点から、その土地の法的規制や、地盤の状態、そしてご家族の希望する間取りが実現可能かどうかを判断しながら、土地を探してくれるため、購入後の「こんなはずじゃなかった」という失敗が少ないのが、最大のメリットです。
家を建てたい地域の不動産会社に土地のみ探してもらう
住みたいエリアが明確に決まっている場合は、その地域の土地情報に精通している、地元の不動産会社に相談するのも有効な方法です。まだ公には出回っていない、未公開の土地情報などを紹介してもらえる可能性もあります。ただし、その土地に、希望の家が建てられるかどうか、という建築上の判断は、別途、建築会社に相談する必要があります。
注文住宅を費用を抑えて建てるコツ
限られた予算の中で、少しでもコストを抑え、理想の住まいを実現するための、5つの賢いコツをご紹介します。
シンプルな形状にする
建物の形は、できるだけ凹凸の少ない、正方形や長方形のシンプルな箱型にすることで、コストを大きく抑えることができます。複雑な形状の家は、外壁や、基礎・屋根の面積が増え、工事の手間もかかるため、費用が割高になります。
平屋でなく2階建てを検討する
同じ延床面積でも、平屋は、2階建てに比べて、基礎と屋根の面積が2倍必要になるため、坪単価は高くなる傾向があります。コストを抑えることを優先するのであれば、2階建てを選択するのが、合理的な判断です。
壁を減らす
家の中の間仕切り壁を、できるだけ少なくすることも、コストダウンに繋がります。例えば、LDKを一体の大きな空間にしたり、子供部屋を、将来的に仕切れるような、一つの大きな部屋として作っておいたり、といった工夫です。これにより、材料費と工事の手間を、同時に削減できます。
水回りを1か所にまとめる
キッチン、お風呂、洗面所、トイレといった「水回り」の設備を、1階と2階で、できるだけ近い位置に集中させて配置することも、有効なコストダウンのテクニックです。給排水管のルートが短く、シンプルになるため、配管工事の費用を、大きく削減できます。
設備や資材のグレードを精査する
家づくりにおいては、「こだわりたい部分」と、「妥協できる部分」のメリハリをつけることが重要です。「キッチンだけは、絶対に憧れの海外製にしたいけれど、お風呂やトイレは、標準的なグレードで十分」というように、ご家族にとっての優先順位を明確にしましょう。全ての仕様を最高級にするのではなく、コストをかける部分と、抑える部分を賢く使い分けることで、満足度を下げずに、全体の費用をコントロールすることが可能です。
理想の住まいを実現するためにまずは資金計画を建てよう
今回は、土地込みの注文住宅を建てる際の、リアルな費用相場と、後悔しないための予算計画の立て方について、詳しく解説しました。
家づくりは、多くの方にとって、人生で最も大きな買い物であり、そして、ご家族の未来を創造する、一大プロジェクトです。その成功の鍵は、間違いなく「資金計画」にあります。
この記事でお伝えしたように、まずご自身の年収から、無理のない返済計画を立て、家づくりにかけられる「総予算」を明確にすること。そして、その予算の中で、「土地」と「建物」の最適なバランスを見つけ出し、ご家族にとっての「譲れないもの」を、優先順位をつけて選択していくことです。
ファミリアでは土地探し相談会も随時おこなっております。お気軽にご相談ください。
